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房价将榨干中国经济最后的一滴血!?
2016-04-07 15:40:52   来源:   评论:0 点击:

中国经济会不会企稳,楼市会涨还是会跌,以后的养老保险会不会有缺口,看多的人很多,看空的人也不少。例如,以楼市来说,如果未来中国进入老龄化高峰,年轻人越来越少!

  去年以来,国内一线城市深圳、上海房价暴涨,2016年并向二线城市蔓延。3月份以来上海、深圳、武汉、合肥、南京都采取了调控措施,近日连廊坊也出台了房地产调控措施出台:非本地户籍家庭限购一套住房。

  近日来上市银行陆续发布2015年年报。截至3月31日,16家A股上市银行已有10家披露了2015年度经营业绩,五家国有商业银行也悉数在内。

  去年以来一线城市、部分二线城市房价猛涨资金的来源就显示在这些银行年报里。

  据21世纪经济报道记者梳理10家A股上市银行年报发现,新增个人贷款业务在2015年增幅普遍达到15%,成为拉动新增贷款的主要动力;其中,个人住房贷款更是各行新增贷款的主要投放领域,这10家银行的个人住房贷款占全部新增贷款的31.54%。

  众所周知,贷款是商业银行的主要业务,长期以来也是银行的主要盈利来源。但随着经济下行,个人业务起到“稳定器”的作用。

  为什么各大上市银行加大个人住房贷款力度呢?

  易居研究院副院长杨红旭根据建行年报研究发现,2015年建行不良贷款余额为1660亿元,较上年增加47%,不良贷款率1.58%。其中制造业不良率为5.9%,批发和零售业高达9.6%。2015年建行积极调整信贷结构,以控制不良的新增。比如,个人住房贷款新增5201亿元,基础设施贷款增加1486亿元,小微企业贷款和涉农贷款也分别增加1350亿元和1010亿元。

  他认为,这些行业突出的特点都是不良比较低,而个人住房贷款的不良更仅为0.31%。个人房贷纯属优质资产,只要银根保持宽松,所有银行都会抢个人房贷!

  至于对今年房价的影响,他表示,房贷继续宽松,楼市继续回暖,房价上涨地区扩散!

  据媒体报道,仅仅一个渤海钢铁的债务就达到近2000亿元。相比其他贷款,显然优质的个人房贷对银行有着很大的吸引力。一位国有大行地方分行人士也表示,“现在实体经济风险较大,好多行业不敢投,各家银行都将个贷列为重点业务。”这一趋势已在2015年新增贷款中得到充分体现。个人贷款业务占去年新增贷款的45%,已经超过公司业务的新增量。

  多家银行在年报中表示,为适应居民消费升级需求,大力发展消费信贷业务。而消费信贷领域,以个人住房贷款为最主要的投放方向。这一变化在大型银行中表现的更为明显。2015年建行、工行、招商、农行以及中行新增个人住房贷款占全部新增贷款分别达到60.19%、55.4%、54.86%、49.40%和32.03%。

  六张图看中国房价/工资地图,买房要花去一辈子的心血?

  你知道北上深这些一线城市的房价究竟有多高吗?你又知道成都、长沙、昆明和东莞这些二线城市的房价到底有多“低”吗?你还在苦闷为什么收入赶不上房价的涨幅呢?

中国房价地图


这份“中国房价地图”包括全国70个主要城市的最新房价数据,由中金公司房地产专家搜集整理多方资料制作而成。(上图点击放大查看)

如果你对上述房价数据没啥概念,看下图:


100万对99.99%的中国人来说,都不是一个小数字,但对于房价、尤其是北上深的房价来说……

中国房价收入比地图


如你所知,房价并不是由当地居民平均购买力所决定的。对于绝大部分只有工资收入的个人(或家庭)来说,买房是一辈子的事。(上图点击放大查看)

如果将各城市房价和房价收入比进行排列,如下:


中国工资地图

和房价不同,中国各城市人均工资相差并不大,如下(点击放大查看):


  70个主要城市中,2014年平均工资最低的邯郸只有41219元,最高的北京人均102268元,不足邯郸的2.5倍。要知道,北京房价(70943元/平米)是邯郸(5097元/平米)的13.9倍。这是个什么概念,自己去想吧!


  假如北京邯郸两地房价存在套利空间,是北京房价太高还是邯郸房价太低了呢?如果将各个城市的房价与工资做成一个散点图,如下:

  中国经济会不会企稳,楼市会涨还是会跌,以后的养老保险会不会有缺口,看多的人很多,看空的人也不少。例如,以楼市来说,如果未来中国进入老龄化高峰,年轻人越来越少,买房的需求也会越来越小。其实,中国经济最大的压力归根到底是人口的问题,人老了干不动了,那该怎么办?

  一直有个困惑,一线城市房价这么高,到底该不该买房?

  现在问题又来了,尽管上海在全国范围内很年轻,但相比于自己的以往而言,上海也变得越来越老了,而且在严格控制特大城市人口的政策指导下,上海的人口开始出现了明显的拐点,一开始我还以为是炒作,后来拿到了上海的用水用电的数据图一看,真的是人口减少了,起码是人口不再流入了,跟上海一样,北京也出现了同样的问题。

  而这10几年来一线城市之所以房价一直涨,就是因为永不停歇的人口流入,一年增加几十万上百万人口,再加上货币超发,所以一线城市的房价早就进入了泡沫阶段,相比来说三四线城市的房价到有些冤枉。

  我们可以看看,日本和美国当年房价和人口的对比,又是一个巧合,人口老龄化来临之后,房价发生了一个不可逆的下跌。这会不会发生在一线大城市中呢?我相信会的,最简单的道理,房子是给人住的,你改善需求,也要把之前的房子卖给比你更穷的人,如果你找不到比你更穷的人去接你手上房子的时候,所有改善性需求的链条都会中断。

  而人口不增长,甚至负增长,就会让这种需求发生逆转。随着老龄化加剧,一线大城市的常住老年人口,将会释放出巨大的房屋供给,北京上海是否还缺房子,确实是个巨大的问题。

  最后做个注解,我常常在想,北京有多少套房子,这个数据很难调查吗,但好像一直就没有这个数据。我想肯定是有些人害怕透露这个真相,因为其实简单算就知道房子已经供大于求了,以2015年北京2100万人口计算,每人30平米,大概就是6亿平米,按照一套房子90平米粗略统计,大概600多万套也就够了。终于在2012年北京公布的阶梯电价方案的时候,一不小心泄露了天机:北京全市现有589.36万户“一户一表”居民用户。

  换句话说,一户一表,你怎么也得有个房子才能叫一户吧,所以至少有589万套房子,再加上其他房产,北京存量房数量在2012年你的时候,就至少应该达到600万套。2015年的竣工面积大约是2600万平米,大概是小30万套。

  换句话说2012-2015这三年间,北京至少还得增加个100万套,够300万人居住的。这还不算搬到燕郊去的那些常住人口,所以怎么算都是够住了。未来人口下降,会让房子稀缺这个谎言不攻自破。

  看明白了吗?专家分析的落脚点是:一线城市的楼市已经出现泡沫了,房屋已经出现供大于求了。有钱的你要是想买房,也没人拦着你;没钱的买不起,也别灰心丧气,即使买不起,我们也许能等到楼市泡沫刺破的那一天。顺便说一句,最讨厌用有没有属于自己的房子这个标准,将人分为三六九等了。

  面对“买不起”的房,我们应该做点什么?

  1、想清楚大城床和小城房,哪个才是你要的

  找出一张白纸,分别列出需要抉择的A、B 两地,按重要程度高低依次列出你认为重要的任何内容,比如居住环境、就业机会、工作环境、工作报酬、晋升发展、培训机会、自我实现、家人相处、配偶影响、资源利用、休闲时间、挑战性、成就感等多个方面,进行自评。

  根据你自己的主观感受,针对不同城市回答每个项目的得分,计分范围在-5至5分不等,每项进行评估后最后算出两地的总得分。当然分值越高,表明你主观导向它的优势更明显。

  2、自己动手节流 注重投资开源

  如果决定了大城市,那就要一方面要保证资产不要出现负增长,另一方面还要捂紧钱袋,才不至于让日子过得太惨。 

  3、余钱投资增值避缩水

  你可以尝试一下放弃存钱的方式,转而将钱投向一些靠谱的理财产品,为资产寻求增值保值的“避风港”。要选择风险系数小的产品来理财,而不动产是首选。另外也可以购买其他有值商品。

很快,你将见证有史以来最重要的人口变化

  人类历史上最具颠覆性的人口结构巨变即将发生:全球老年数量将很快超过儿童。

  

  经济学家此前测算显示,老年人占全球人口比重不断上升,而儿童比率正在下降。

  

  美国统计局最新研究报告显示,在不久的未来,最快在2020年,全球65岁以上人口数量将超过5岁以下儿童。

  之后两个人群差距将继续拉大。全球65岁以及以上人群占全球人口比重将继续增加,5岁及以下比重会继续减小。

  据美国人口统计局,估计到2050年,65岁以上人口占全球人口比重将达到15.6%,将超过5岁以下儿童比重的1倍,后者估计占比为7.2%。

  报告认为:

“全球人口突破这一交叉点的现象将是前所未有的。”

  各地区人口结构依然有差异。到2050年欧洲依然是全世界“最老”的地区。当地超过25%的人口在65岁之上,尽管老龄化速度届时会放缓。

  此外,尽管中国和印度老龄化率低于欧洲和日本,但是由于前者巨大的人口基数,中国和印度老年人总数将大大超越其他国家。

  相比而言,中部/南部亚洲、中东(科威特、也门、沙特阿拉伯)东南亚(老挝)将是全球最年轻的国家。

  上图展示了这一人类历史上最关键的转折。红线和蓝线交叉点显示,全球老年人和儿童占比相同,在此之后老年人口比率将持续高于儿童。

  年轻人口数量庞大是房价上涨的刚需,世界范围内的青年人口数量的减少,意义非凡!

  然而就在这种情况之下,还有人在榨干中国经济最后的一滴血!

我是学生,没钱,别忽悠我去买房!

  当前三四线城市去库存任务繁重,为了鼓励人们买房,各地地方政府也是绞尽脑汁、“蛮拼的”。近期,沈阳和海口陆续出台大学生买房优惠政策,意味着此类措施首次出现在地方救市方法中。政策出台后,引发人们广泛关注与讨论。很多学者认为,把去库存的手伸向刚毕业的学生甚至在校生,这不仅无助于去库存,反而是歪曲了中央去库存的政策方向。

  鼓动大学生购房最先由3月1日的沈阳大学生“零首付”政策映入人们眼帘,随即刷爆媒体圈,广而诟病后上演一日内被叫停闹剧。

  3月28日,沈阳正式颁发楼市去库存新政。其中针对大学生购房的措施是:对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈阳购买商品住房的,给予住房公积金政策支持,最高贷款额度为单方60万元,双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的,给予每平方米200元的奖励政策。同时,对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购买商品住房的,给予契税全额补贴政策。

  沈阳市市长潘利国给出的解释是,辽宁的三分之二的高校在沈阳,沈阳希望对大学生创业、就业、居住有一套完整的优惠政策,把更多大学生留在沈阳。

  3月31日,海口也祭出鼓励大学生毕业购房新政。国家985和211高校毕业生等在海口市工作并缴纳3年(含)以上社保,购买首套新建普通商品住房的,政府予以不超过2万元的住房货币化补贴资助。

  尽管沈阳和海口方面给出的理由都是,留住高技能人才,但其目的都为房地产去库存。

  市场人士认为,沈阳新政的要害是,不仅仅是针对刚毕业的学生,对没有毕业的高校、中等职业学校在校生买房也采取鼓励举措。而对于多数刚毕业大学生,特别是在校大学生而言,他们有多大购买能力呢?鼓励大学生购房,对现实的去库存其实效果有限。

  这一措施也得到官媒批评,昨日《经济参考报》引述文章称,优惠条件之下,纵然有大学生选择购房,可能也多是由父母来承担购房支出,这会不会助长某种“啃老”的风气?并且将他们的父母裹挟进提前买房的困境?

  零首付、免契税购房,看似捡了大便宜,实则不然。零首付不代表这套房子不要钱,而对于在校生或新毕业学生来讲,除非靠家里补助,否则很难自主承担房贷。

  鼓励大学生买房,纯属走火入魔!

  这样不靠谱的主意进入政策调研议程,本就不大应该。想到鼓励在校大学生买房,显然有些走火入魔:在校生多无经济能力,用政策手段奖励他们买房,即便能发掘购房“潜力人群”,也有违行政伦理,这既具“啃老”导向,还会形成对学生群体过度“超前消费”的政策错向激励,本质上就有不负责之嫌。从经济层面讲,这也是加大杠杆:引导部分在校生们罔顾负债能力为楼市接盘,其风险也会在无形中蓄积。

  而“零首付”购房的巨大政策优惠,对急着买房的人们和面对巨大库存压力的政府、开发商来说,看上去很美。但对于第三方银行来说,风险则非常严重,因为这样的大额市场信用交易,没有任何来自购房者的承诺凭证。

  杠杆!杠杆!猛如虎!

  在房地产杠杆已趋高位的情况下,进一步加大杠杆来刺激楼市,随后的风险如何,谁也没法预知。也许有人会说,有些开发商早就把售房目标人群对准在校生了;可市场牵引跟行政奖励性质大相径庭。届时哪怕一笔坏账,其背后产生的蝴蝶效应都难以估计。

  这也是为什么,即便当地官方声明奖励大学生买房等并非已出台的政策,可它激起的忧虑仍难消。幸好该政策还在论证阶段,还有转圜余地,几乎可以肯定,这若真落了地,无异于地方政府去库存政策的“走火入魔”。

  诚然,与当下一线城市的火爆不同,许多二三线城市去库存压力仍然严峻,特别是东北老工业基地面临经济困境和转型挑战。但即便如此,出台在校生买房抑或“零首付”手段,都很危险。相形之下,发展多元化楼市供应,从需求端做好减税细节,让房产回归消费品属性,并以公共服务完善增强“市民化”吸引力,更契合去库存的长远之道。否则,若动辄在加大杠杆上下工夫,最后承担风险的,必将是整个经济体系!

  经济学家马光远表示,去库存政策不能违背初衷,不能在库存的压力下失去了方寸和底线。在房地产迎来转折点的情况下,中央的去库存政策不是强化地方对房地产的依赖,也不是重新把房地产轰起来,而是希望通过减少库存,以时间换空间,实现房地产未来可持续的发展,消除房地产过度下滑对中国经济的影响。简而言之,房地产去库存是为了化解中国经济的风险,而不是通过疯狂的加杠杆增加风险。

  是什么造成了这些城市天量库存年年堆积?资源的流失、人口的下降,以及经济整体的下滑,根本问题不解决永远无法做到真正去库存。

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