房贷新政后投资者的可能选择,地产泡沫下的刀剑起舞

2013年01月27日 14:18:05 苏内容
  标签: 房贷/新政/投资者
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可以说,这次房贷新政的实质就是先通过对住房消费的全面泛化,即凡是还清银行贷款的住房投机投资者,再进入市场购买住房可享受按揭贷款的优惠条件,以此来释放全面泛化的住房消费,及达到住建部所提出的市场“去库存化”的目的。

对此房地产开发商认为国内住房市场会如2008年那样的“惊天大逆转”,从而开始让房价上涨,以此来左右买涨不买跌的住房投资者;国内银行则选择性落实房贷新政,把政策的实施重点放在住房投资者还清已有住房贷款让其再进入享受按揭优惠;据说政府则要进一步对低无再低的住房交易税减免(实际上,国内住房交易税已经低得不能最低了,减免不减免实际上的意义不大,只是也想左右市场预期),以引诱住房投资者进入市场等。其实,这些已经不重要了,最为重要的应该是住房投资者如何选择,这才是决定房贷新政的效果及去库存化目的达到的关键所在。

那么,对于房贷新政,国内投资者会如何选择呢?会如2008年131号文件出台之后涌入住房市场,还是会与往年不同?如果不同,其原因又何在?

首先,由于目前市场的房价过高,对于真正的住房消费者来说,他们是没有支付能力进入市场的,所以房贷新政主要针对的对象是泛化了的住房消费,或可称为所谓的改善性住房消费,或实际上是已经持有住房(不管持有多少套),但没有银行住房贷款的投资者。归根结底都是住房投资者,只不过叫法不同而已。

对于这些住房投资者来说,心中一定要明白,央行为何会出台超出市场预期的房贷新政?其目的是什么?是为了国内住房投资者进入市场之后,一定是有利可图吗?是为了改善居民的住房居住条件吗?但在新的住房投资者没有进入之前,国内绝大多数的住房消费者早就被挤出市场。新的住房投资者进入让房价再上涨,会让更多的住房消费者挤出,因此,新的住房投资者想把接手的住房传给真正的住房消费者基本上不可能。新进入的住房投资者只能指望下一波的住房投资者来接手。如果没有下一波的住房投资者来接手,那么新的住房投资者所购买的住房可能就会套在自己手上。也就是说,新的住房投资者进入市场之后,房地产开发商大获其利,政府的去库存化的目标得以现实,但住房市场的风险则转移到新进入的投资产者及银行手上。

其次,国内银行为何对房贷新政的“认贷不认房”标准十分感兴趣,而对按揭贷款利率及杠杆率降低不感兴趣。因为,“认贷不认房”既可鼓励住房投资者尽快还清以前的住房按揭贷款,降低银行之风险,也可让住房购买对象全面增加。而银行不敢把首付比例降低,问题是看到未来住房市场之风险,首付比重越高,银行按揭贷款面对的风险则越低。银行岂愿意把住房市场的风险留在自己手上?

对此,住房投资者可不要这样想,2008年131号文件鼓励住房投资者进入市场,让中国住房投资者个个都赚得盆满盘满,今年的房贷新政同样会创造投资者的奇迹。但是,任何投资都是面对未来,而未来的不确定性是不可能重演的。如果投资品价格一旦走入疯狂,最后一定走向灭亡。日本上个世纪90年代房价暴跌,2008年美国金融危机房地产泡沫破灭,最近黄金及原油价格暴跌,都是一个道理,没有谁能够改变市场的内在法则。没有一个例外,正因为投资者一直以为有例外,这就是为何一次又一次的金融危机爆发的根源。

当前国内的房地产市场,无论是从哪一个角度都高风险了,其房价之高、泡沫之大,这是谁也都不可改变的事实。正因为国内房地产泡沫过大、风险之高,政府及央行才迫不急待地出台各种远超出市场预期刺激政策,希望通过这些政策来激发国内投资者进入市场,把市场风险转移出去。但是任何金融市场的风险只能分散及转移,是不可能消失的。如果房地产市场之风险通过过度的优惠政策转移到投资者手上,但投资者又不能再转移出去时,这时,住房市场的风险就停留新进入的住房投资者手上了。

还有,早几年的国内住房市场,投资者总是以为购买了住房一定能够赚钱,而且这条被许多认为是经验之谈。如果有个别投资者购买的住房赚不到钱了,就出现中国特有的“房闹”。而这些投资者每次房闹总是会闹点名堂,都归结于政府对市场管制过多,否则投资者购买住房岂能不赚钱?尽管这些“房闹”在成熟的市场经济中为不耻,但找上这个理由也不是没有一点正当性。但当前条件下进入市场,这些条件已经不存在了,如果住房投资者未来亏损,要以“房闹”来弥补恐怕不会容易。这同样会成为投资者是否进入市场考虑因素。

总之,当前国内住房市场及金融市场形势已经发生了巨大的变化,国内住房市场的严重过剩迫使政府只能采取过度优惠的政策引诱投资者进入市场。而投资者是否会按照房贷新政的期望进入市场是相当不确定的。这不仅在于国内房地产市场的风险早就急剧上升,也在于住房信贷政策实质性优惠不大(如按揭利率),在于国内住房投资者的风险意识增强。在当前的情况下,市场预期是否发生逆转存在很大不确定。如果这样,国内住房投资者是否会大胆进入市场是相当不确定的,静观是当前住房投资者的基本态势。

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