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房贷申请公积金贷款120万流程全攻略
2015-10-20 09:11:30   来源:   评论:0 点击:

国管公积金的计算器似乎没更新。但因为国管政策只会惠及一部分账户余额充足的缴存职工,所以账户中只有小几万元的粉丝们,还是不要试了吧……结果不会那么美好。

第一步,您先确认自己能贷款120万元。

市管公积金的计算器在这里:

申请公积金贷款120万流程全攻略

http://www.bjgjj.gov.cn/wsyw/jsq/cygj.htm;

国管公积金的计算器似乎没更新。但因为国管政策只会惠及一部分账户余额充足的缴存职工,所以账户中只有小几万元的粉丝们,还是不要试了吧……结果不会那么美好。

这几天【京房字】后台收到9个类似案例,都是夫妻双方买商品房,一方市管不够12个月,一方国管很牛,问能不能贷市管。抱歉,这不能。不过您可以跟开发商商量,如果距离封顶还比较远,您试试能不能等到满12个月再申请公积金

继续说,除了要满足首套房,非政策房不超过90平方米或者就是政策房这概念之外,单身市管公积金月缴存额个人部分只要在840元之上,夫妻双方个人部分之和只要在971元之上就能贷款120万。

特意说明:夫妻双方个人缴纳部分这里,市管可以和国管、中直、铁路公积金合并计算,但是不能和外地的市管合并计算。如果媳妇缴纳300市管老公缴纳700国管,那么可以申请到120万的市管公积金。如果媳妇缴纳市管300,老公在外地缴纳公积金,那么无论多少都不能合并计算。

国管虽然也能和市管合并计算,但是国管是看国管余额的,所以光看缴存也没太大帮助。(总的来说国管就是没太大用)

第二步,买房,办理贷款手续。(这里仅限于新房,二手房在此文后方;不过也建议您先读完前方这些内容,再去看二手房的提示)

这里就要分着说了,公积金中心发布的文件说的是“从1月1日起施行”,其实没有明说这到底是什么的起始点。从去年12月31号晚间开始,几个渠道就反馈上来不同的意见,有些说是从提交材料的时间开始算,有些说是从面签时间开始计算,有些说是从放款的时间开始算。

【京房字】听着几方各说各的,最后得出的结论是——至少这1月1日起的日子不是从您买房网签开始算的,所以就算是您去年买的房,去年就签好了购房合同,跟这个120万的起始点也没有关系。(很多同学都松了一口气吧)

但是有同学肯定会提问了——我的购房合同中已经给组合贷/商贷划勾了,现在要改成纯公积金/组合贷,怎么改?

这其实并不难。您拿起电话,跟开发商说,我想改,很多购房人都想改,麻烦您做个补充协议吧。没错,补充协议就行,别听代理说要撤网签什么的,没那么麻烦。

如果开发商磨磨唧唧不愿意(请注意,这要是开发商,而不是他们代理什么的,最近代理不靠谱的太多,有粉丝跟我们反映很多自住房代理直接上了实习生,层高净高分不清楚,窗户长宽闹不明白),您就跟他好好说说:如果改成纯公积金,钱是一次到达他的监管账户上的,对他来说并不麻烦;而且就算是改组合贷,那么肯定会出现一些因为商贷部分太少而被银行拒贷,购房人要补首付的情况,这钱也是直接刷到他的资金监管账户上的。虽然监管账户上的钱要按照施工和交房、办房产证节点提取,那也是落袋为安啊。

如果是纯商贷改公积金组合贷,尤其是改国管公积金组合贷的话,那么这个就得商量了。按照现在的政策,开发商不得拒绝公积金,但是没明文说过开发商不得拒绝组合贷。由于国管公积金的特性就是封顶之后再提交材料走审批流程,商贷部分会等到国管批贷之后才办理,所以会更晚。这样就拖延了开发商的回款时间。如果是这方面的情况,【京房字】建议粉丝们多打打电话,多商量商量,记住这是“协商”,不是“维权”。

在这个环节上,惟一的风险点是纯国管改成国管组合贷,但考虑到这次贷款上限是上调,因此这种情况应该不会出现。如果有粉丝出现这种情况,小窗给我们,我们单独回答吧。

补充协议签完了,那您就可以踏踏实实进入跟公积金中心或者是代办对接这个阶段了。当然,按照我们之前推送的《关于公积金新政的核心问答》和《公积金中心释疑贷款新政》,您最好在决定那一刻,就给公积金中心啊,代办啊打一圈电话,说您要改额度。

在这个环节里,代办肯定也会来那一套,就是说什么不好改啊,很麻烦呀啰啰嗦嗦一大堆,直接把补充协议给他们看就好了。(不过到他们能对话的时候,估计开发商也跟他们打过招呼了)。

另外,在这个环节,有些代办会卡着说您原来签署的就是80万,不愿意给您调。在过去几个月中,【京房字】也陆续收到不少粉丝投诉,说有的批高了就能改,有的批高了就不能改。这里头又分三种情况了。

第一种,您是除了这部分公积金以外,其他都首付的购房人;比如200万的房子,您原本批了80万公积金,现在批了120万,您想退首付。那么这种情况,除非开发商从别的地方给您周转钱过来(这基本是不可能的,对于普通购房人建议就当没这种情况吧)先垫着退给您,否则您的首付款是进入资金监管账户的。资金监管账户,除了您退房之外,其他的是退不出来的。

第二种,是您提高额度后,商贷就不够最低贷款额度了。比如200万总价的自住房,您申请了104万的公积金和36万元的商贷,但您原来委托的那家商业银行最低额度就是30万。如果您改成120万贷款了,那么商贷部分就低于30万了。在这种情况下,您可以更换商业银行,找找跟这个项目合作的其他银行,或者直接把那20万补首付。如果是补首付的话,开发商一般是欢迎的,所以就跟代办关系不大了。

第三种,就是您跟代办可能呛呛起来了……其实您第一次买房,心里没底也正常,咱有理有据、好声好气的,问题应该不大。

然后对公积金中心管理部。公积金中心各管理部的口径一度很混乱,当然最乱的就是关于1月1日起始点和手续办理点重合的认证上。其实这个最好办,无论办到什么份上了,去申请撤回,然后重新提交。

特意说明:即使您已经面签,也可以去申请试试,毕竟一度连公积金中心官方回复都说是放款时间(网上有当时的对话截屏,请叫我雷锋)为准。但是提醒您注意,如果您公积金最近已经断了或者没了或者换工作降了,那就有着不批贷和降低贷款额度的风险了。

再特意说明:一些已经在去年提交了审核材料,而且已经通知被评了级的粉丝,也可以直接去撤掉申请,重新申请。

再再特意说明:有粉丝反映有些不靠谱的代办说可以给撤,但是要两份代办费,这个是不太靠谱的;因为撤也不是说重新走所有流程,而且材料也不用准备两份。不过人心都是肉长的,人家要是给你撤,也算是多了一个环节,至少诚恳点儿谢谢人家吧。

第三步:等着重新面签,重新放贷。

只要材料重新提交进去,您就可以松口气,等着公积金中心面签。如果您还有商贷,那么就等到公积金的额度出来之后,去签剩下一部分金额的合同。

在这个环节,有粉丝问【京房字】,如果到这一步之前,就已经签了银行的合同怎么办?

没太大事。银行也是等着有额度再安排放款,如果当时签的是空合同,把那份空合同要回来就行。现在商业贷款的政策更好,大户型高端房的销售又起来了,有钱任性的银行不差咱小老百姓的这几十万。

也是第二步:如果您买二手房

二手房里也分两种情况,一种是您刚要买,这就不说了,一开始就跟原来房东说好您要走120万的公积金,房东同意了,成交了就行。

另外一种,是您已经买了二手房,手续都走得差不多了,然后新政下来了,原房主又很通情达理地同意让您改成比较多的贷款额。那么咱们细说说这事儿怎么办。

是这样的,如果您买的二手房已经完成了网签,要修改贷款额,必然涉及到修改首付,那么之前的网签合同肯定要作废,要重新签订一个网签合同,修改首付款和贷款额。

修改首付款涉及到卖家第一笔能收到多少现钱,以及重新网签肯定需要一段时间,所以这个时候,卖家就非常重要了,只有他(她)同意了,您们之间才能达成协议,撤消原先的网签(对建委系统来说,就是您反水了这房子不买了),并重新网签(对系统来说,这房子又成交了)。

那么在这个第二次签合同的时候,您的首付和贷款额就变了。然后您就可以按照新的标准,去申请公积金。

可能有的【京房字】粉丝要问了,为什么一手房不用重新签合同,二手房要重签合同呢?这也是“资金监管账户”闹的。

为了保证二手房交易的资金安全,北京对于二手房交易采取了监管账户的规定,买卖双方必须通过房屋行政主管部门在指定银行开设的监管账户,来划转二手房交易资金。

这笔钱,中间过程里取不出来,只有等到房子过户、交易全部完成后,监管账户的资金才能“解冻”。

现在大部分区县都在用“资金监管账户”,因此如果您是已经通过监管账户支付了首付款,还涉及到监管账户里冻结的资金如何转出。

办法是这样的,您和卖家需要同时前往房屋交易所在区县的房屋登记大厅,办理撤销网签的手续。记住,必须是买卖双方都到场。因为撤销网签是大事,有一定的风险,只通过中介来办是不可以的。

然后,您和卖家可以提出任何一个合理的理由,比如合同中某些条款约定的有问题什么的,就可以办理撤销网签的。办理完撤销网签后,处于资金监管账户的资金也就会“哪里来就回哪里”了。

随后,您和卖家重新约定好首付和贷款额,再重新走一遍网签,当然,购房资格审核等程序又要重新来一遍了。这时您就可以去申请120万的公积金贷款了。

但需要提醒的是,如果您走的是二手房的“阴阳合同”,那么提高贷款额有可能会让您的税负增加。(相信买过二手房的粉丝们都知道有这么个事儿)

举个例子,比如你买了一个200万的房子,阴阳合同按照这个区域的最低计税价格做成了100万。那么在提交网签的合同中,您的首付款就只有30万,而贷款的部分是70万。当然,实际情况下,您的贷款仍旧是70万,为了避税,您就得交130万的首付款。

那如果现在您的贷款额度提高了,您想多贷款到120万,那就需要您缴纳80万元的首付。

要注意的是,在二手房合同中,贷款这块儿的数据是实实在在的数据,是要倒推的。也就是说,您要贷款120万元,那么按照这个数据是您提交网签合同中的“7成贷款”来计算,您这套房子的网签价格就是171.43万元。

但如果是以171万的价格来报网签,这就意味着您要多承担那多出来70万房款增加的税负。因此还得衡量一下是公积金多贷40万省钱呢,还是少交税更省钱呢。

当然,出于风险防控和官方口径,我们需要提醒各位【京房字】粉丝,二手房“阴阳合同”存在以合法的形式掩盖违法的目的,有可能因涉及违法而合同无效,一旦出了纠纷就会麻烦缠身。或是偷税漏税的行为一旦被发现,纳税人还会按偷漏税受到税务部门的处罚。

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