自住房逼降楼市 东坝地王们下一步怎么玩


  尽管已经准备了很久,但是当自住型商品房真的来了,首开常青藤却用降价1万元/平方米来应对。而随后恒大御景湾、金隅汇景苑也将陆续在东坝入市,当年开发商拿下的东坝地王们该如何应对呢?

  自住房逼降市场

  在开发商推出不同产品类型以打破销售僵局时,自住房项目的入市迫使开发商进入到实质性降价阶段。

  据统计,上周北京首个自住房金隅汇星苑以2.2万元/平方米的均价摇号入市,同位于朝阳东坝区域的首开常青藤项目为应对自住房低价冲击,上周末新推出均价3.2万元/平方米的特价房入市抢刚需客源,该价格相比两个月前4.2万元/平方米下降了1万元,降幅超30%。

  而当天另一个新入市项目泰禾拾景园则推出一整栋特价房源,均价为2.88万元/平方米,相比之前预计售价3.3万元/平方米下调了13%。商住项目泰禾1号街区在去年底开盘推出首期产品时的定价为3.2万元/平方米,本期新推出的同样产品除均价下调至3万元/平方米外,开盘当天还推出购50平方米以下房源减12万元、50-70平方米减21万元、超70平方米减29万元的活动。

  对此,亚豪机构市场总监郭毅分析表示,在楼市持续调控、房地产整体不太景气的状况下,开发商纷纷摆出谨慎态度,采取“现金为王”的高周转策略2013年在北京发力的泰禾集团,今年全年销售计划从去年的100亿元提升至250亿元,同时上半年其在北京土地市场投入已超百亿元,翻倍的销售业绩及巨额的资金成本压力,迫使其采用快进快出的高周转策略维持现金流的持续,在此情形下,主动让利以实现销量则成为其回笼资金的有效方式。

  从第一个自住房入市到目前,入市的自住房项目已经达到了11个,合计供应住宅高达1.8万套,对市场的影响明显在加大。未来新房价格或将迎来实质下跌,而去年高价地频出的东坝区域或首先受到冲击。

  东坝高价地何去何从

  继金隅汇星苑正式入市后,接下来即将入市的恒大御景湾、金隅汇景苑将主要集中在东坝板块,而此前,城建、保利首开、恒大在此处拿下的商品房楼面价已经达到了5万元/平方米。

  在过去的两年中,孙河板块、东坝板块以及西局板块成为了开发商一手捧起来的高价地集中区,然而时下这些当年重金拿下的土地能否如期入市受到了市场的广泛猜测。

  2013年11月4日,保利联合首开以21亿元加配建5万平方米自住型商品房和8500平方米限价商品住房,竞得北京市朝阳区东坝南区1105-660、661、665、666号地块,折合楼面价约3.7万元/平方米。随后的11月21日,恒大地产以51.35亿元的总价,配建1.69万平方米限价商品住房和11.2万平方米的自住型商品房斩获地块,并成功卫冕今年宅地市场的总价地王,折合楼面价也高达5万元/平方米左右。11月28日,城建以21.45亿元的价格拿下东坝地块,配建7800平方米限价商品房,以及4.2万平方米自住型商品房,楼面价为25510元/平方米。

  而在过去的半年多时间里,曾经被炒得几乎沸腾的东坝区域正在逐步降温。日前记者采访附近二手房门店发现,相比去年底时该区域内奥林匹克花园的二手房正在经历大幅跳水。“去年底时,二手房最高报价能到4万元/平方米,而现在基本上在3万元/平方米出头,甚至一些大户型的报价还不到3万元/平方米。”链家地产一位中介人员向记者表示。

  记者看到,奥林匹克花园四期141平方米的大三居报价470万元,不要家电450万元,单价3.2万元/平方米,而且价格还可以商量。奥林匹克花园三期126平方米大三居报价395万元,单价3.1万元/平方米,价格还能优惠。“当初不少企业在此拿地,对于未来售价全是奔着7万元/平方米以上去的,现在来看很难做到,估计这些项目全会推迟入市,或是提高设计标准。”一位业内人士向记者表示。